Jurisprudencia CDMX sobre cuotas de mantenimiento.
Fuente: Primera Sala del TSJ CDMX,
Materia: Civil
Publicado: TOMO 396, ANALES DE JURISPRUDENCIA.
Época: Décima Primera.
Periodo: Julio-Agosto 2025.
Cuotas de mantenimiento o alguna otra acordada, para reclamar su pago debe exhibirse la asamblea
general ordinaria de copropietarios protocolizada ante notario público o bien inscrita ante la procuraduría social de la Ciudad de México.
Hechos: El administrador general de un conjunto residencial demandó el pago de cuotas de mantenimiento del inmueble que administra, para lo cual pretendió acreditar su personalidad con los documentos que estimó pertinentes, como el acta de una asamblea general ordinaria de condóminos. La autoridad jurisdiccional de primera instancia resolvió que no se había acreditado la personalidad de la parte actora, por lo que dejó a salvo los derechos del conjunto residencial en cuestión.
Contra esa resolución la parte actora interpuso recurso de apelación.
Criterio jurídico: Si bien en términos del artículo 43, fracción XIX, de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México, entre otras funciones del administrador de un condominio se encuentra la de iniciar los procedimientos judiciales contra los condóminos que incumplan con sus obligaciones estipuladas por acuerdo de la asamblea general de condóminos, contando por ello
con facultades de representación (legitimación ad procesum) para promover las acciones judiciales necesarias, también lo es que para reclamar el pago de cuotas de mantenimiento o alguna otra acordada debe exhibirse la asamblea general ordinaria de copropietarios protocolizada ante notario público o bien
inscrita ante la Procuraduría Social de la Ciudad de México, tal como lo determinó el juzgador en la sentencia definitiva, en virtud de que dicha situación cae en el terreno de la legitimación en la causa, pues incide medularmente en la facultad para ejercer dicha acción y reclamar el pago referido, lo que se trata de una cuestión netamente perentoria que sólo debe examinarse en el fallo que se dicte en el juicio natural.
Justificación: La legitimación en el proceso y la legitimación en la causa son situaciones jurídicas distintas, ya que la primera de ellas se identifica con la falta de personalidad la cual se refiere a la capacidad, potestad o facultad de una persona física o moral, para comparecer en juicio a nombre o en representación de otra
persona, en términos de los artículos 44 a 46 del Código de Procedimientos Civiles. En cambio, la legitimación activa en la causa es un elemento esencial de la acción que presupone o implica la necesidad de que la demanda sea presentada por quien tenga la titularidad del derecho que se cuestiona, esto es, que la
acción sea entablada por aquella persona que la ley considera como particularmente idónea para estimular en el caso concreto la función jurisdiccional, por tanto, dicha cuestión no puede resolverse en el procedimiento sino únicamente en la sentencia, por tratarse de una cuestión de fondo.
De la sentencia definitiva de mérito se aprecia que el judicante dirimió que la promovente (actora) para acreditar su legitimación exhibió la Asamblea General Ordinaria de copropietarios del conjunto residencial indicado en la demanda, siendo omisa de exhibirla protocolizada ante notario público o bien que hubiese sido inscrita ante la Procuraduría Social de la Ciudad de México, como lo señala la Ley de Propiedad de
Condominio de Inmuebles para esta ciudad, debido a que el nombramiento de administrador condómino queda asentado en el Libro de Actas de Asamblea y la protocolización del mismo debió ser presentada para su registro en la Procuraduría, dentro de los quince días hábiles siguientes a su designación,
conforme al artículo 38 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para la Ciudad de México.
Por tanto, la actora no logró acreditar su legitimación (ad causam) en juicio, al no haber exhibido los documentos que señala dicha ley en su artículo 59 –en que la actora sustentó su acción– para ejercitar la acción correspondiente a fin de reclamar el pago de las cuotas de mantenimiento, reservándose los derechos del conjunto residencial para que los haga valer en la vía y forma respectiva.